随着李嘉诚7折卖楼的消息引爆网络，“亲海駅II”也在内地及香港共同关注之下正式开卖，开售首个周末销售情况到底如何？对下半年香港新楼盘销售又会产生何种影响？

整体来看，认购申请已达超3000宗，约超购23倍。

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上篇《李嘉诚7折抛售房产，再向香港楼市投放深水炸弹，长江实业意欲何为？》发布后，即有读者对于平尺与平米，特别是香港房价高低有着热烈讨论。

最新消息显示，长实最新加推122户，包括7间开放式、72间1房、35间2房及8间3房。以上述各式房型可以清晰对比价格。

实用面积210呎（约23.3平米），折实售价294.4万港币；换算约270万人民币，约合11.6万/平方米；

实用面积718呎（约79.7平米），折实售价1134.6万港元；换算约1041万人民币，约合13万/平方米；

整体来看，122户加推整体折实平均呎价15063港元；换算约13828元人民币，约合14.9万/平方米。

长实新盘销售火爆，带动香港新楼盘销售。同期在售的恒地集团旗下红磡必嘉坊第3期将于8月8日开售，首批发售278户，折后尺价为17108港元至20379港元。折后尺价为17108港元至20379港元（约16.9万人民币/平方米-20万人民币/平方米）。

另外，油塘及红磡分别位于东九龙及九龙中心位置，距离港岛一站地铁。有中介告诉记者，香港房价是从港岛向周边辐射，港岛楼价最高，半山豪宅更是较普通住宅售价指数级增长，如中原地产网站显示，西营盘维港峰二手楼盘售价为约33万人民币/平方米，但山顶白家道28号别墅售价达到了近200万人民币/平方米。

开售即火爆，长实原价加推122户

“亲海駅II”首批132伙，于周六正式对外开放示范单位及认购。认购情况可以用“火爆”一词形容。当日一早天刚蒙蒙亮，已有人在尖沙嘴港景汇的售楼处门前排队等候，而开售前排队等候人群已相当壮观，参观示范单位的客户挤满了商场。1

认购热情高涨下，“亲海駅II”首批楼盘开售十分钟即获超额认购，最终首日收超2000宗认购，超售14倍，而今日最新媒体报道中，认购申请已达超3000宗。

火爆认购之下，长实营业部首席经理郭子威表示，市场反应热烈，集团积极考虑加推应对。长实集团刚刚也确定了首批将以原价加推122户。包括7间开放式、72间1房、35间2房及8间3房，实用面积210至718方呎，折实售价294.4万至1134.6万元，折实呎价13148至16544元，折实平均呎价15063元。

长实执行董事赵国雄表示，对于项目的参观情况觉得“好满意”，由于定价吸引，甚至接近资助房屋的价钱，可鼓励买家入市。因刚性需求强劲，会在开售之前尽量加推单位，并会维持原价加推，让买家可以选购到心仪单位。

长实营业经理陈咏慈表示，集团在周六日安排专车接载有兴趣客户来往示范单位及售楼处，4条专线分别鲗鱼涌康怡广场及太古、红磡黄埔花园及海逸豪园、观塘及蓝田，以及将军澳及油塘接有意向客户前往参观。

长实新盘销售火爆，带动香港新楼盘销售。同期在售的恒地集团旗下红磡必嘉坊第3期将于8月8日开售，首批发售278户，折后尺价为17108港元至20379港元。昨日也有上千人参观了恒地的示范单位，据悉，这个项目暂收约600个认购登记，超额认购约9倍。

长实“亲海駅II”吸引居屋买家

郭子威认为，首次开售认购火爆，加推122套新房以1房为主，因1房咨询更多。暂时收到约四成准买家查询1房单位，而准买家多为有意入市自住或收租。准买家分布上，昨日开放示范单位参观至今，参来自将军澳及启德区的参观人数最多，合共占40%；油塘及观塘区各占15%。同时，有三成参观市民属于有意购买政府资助房屋的客源。

有地产中介告诉记者，“亲海駅II”开价极具竞争力，定必冻结九龙及新界区的二手市场，实际上，“亲海駅II”开价后，临区将军澳即刻有业主减价5%出售物业。而“亲海駅II”也吸引了不少有意申请居屋人士认购。因为居屋售价虽然为市价6成，却要等候数年及抽签，抽中后买卖租售也要按政府规定补地价。但“亲海駅II”虽然较居屋略贵，但没有出售限制，现时行情下租金回报将近3%，也吸引了不少有意投资房产人士的目光。

不过，业内人士也告诉记者，“亲海駅II”预计2025年10月中入伙，距今还有27个月，投资人士需要经历两大博弈，分别是27个月之后的租售行情及油塘工业区的改建状况。

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香港新楼供大于求，楼价有下行风险

虽然现在正于香港九龙区销售的两处新盘认购火热，但香港整体一手住宅新盘积存供应持续向上。

香港地政总署7月批出可预售楼花的单位，合共涉及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。整体看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创近年新高。新楼存货中，以启德区的获批未售存货最多，达8200户。业界预料将加剧发展商的推盘及去货压力，且地产商为销售楼盘可能掀起“价格战”。

地政署审批加快步伐之时，地产商销售速度却没有跟上，目前全香港获批而未销售楼盘项目高达32个，预计下半年香港地产商将陆续推出新楼盘，达销售高峰期。只是，在地产商供应大幅增加下，市场需求受高息环境抑制。分析人士指出，美国通胀率比较大可能在未来数月呈上升趋势，如此加息周期9月完成的市场愿望便会落空，本身渴望减息的市场参与者将会面临较大压力，股市和楼市可能还要忍受阵痛至明年年底。

据美联物业房地产数据中心统计，目前已获批但未开始销售的新盘单位接近1.6万户。假设其中一半即8000户将于今年开售，相当于每个月要维持1600户的一手成交量才能吸纳有关供应。在如此大的供需差之上，不少地产商将采用“先量后价”策略，定价倾向保守，甚至以低于二手楼的价格吸引客户，另香港楼价有下行风险。

实际上，中原城市领先指数CCL最新报164.72点，按周升约0.33%，并连升2周共约0.52%。反映政府放宽物业按揭成数后，刺激整体楼价短暂企稳。今周指数仍未反映加息后的市况，7月底美国及本地银行再度加息，二手楼市成交向下，数据显示短期楼价将继续反覆向下。

通关带来的正面影响开始减退

“亲海駅II”开放认购时，恰逢香港生产力促进局公布今年第3季“渣打香港中小企领先营商指数调查”。

调查结果显示，香港本季综合营商指数回落至本年第一季水平，反映通关带来的正面影响开始减退。生产力局首席创新总监张梓昌表示，指数经历第2季的大幅上升，本季转为回落，但这些均在预期之内。同时六月份香港采购经理指数（PMl）下跌，反映整体订单及新出口订单升幅收窄，令本地中小企采取较保守的营商策略以减低风险。张梓昌认为随着内地经济振兴措施生效，未来香港经济会继续稳步复苏。

张梓昌还提到，外围环境的不确定性持续增加，在进一步金融状况收紧和先进经济体增长放缓下，国际货币基金组织已下调今年全球经济增长预测，收紧金融条件将会减慢经济增长，导致本地中小企的营商信心转趋保守。但他提及“投资意向”仍在调查中维持在50点中性水平线以上，91%受访中小企表示会在本季维持或增加投资，数字与上季相若，他认为这反映中小企对前景仍然保持正面态度。

对于下半年香港经济的整体走势，渣打银行（香港）大中华区高级经济师刘健恒则认为，香港下半年经济表现应该不会差，失业率低、美国加息周期结束，还有中国多项经济振兴措施出台，都是对香港营商的正面因素，预计毋须调低香港全年经济增长预测。